정비사업, 이제 감이 아니라 데이터로 판단하세요
오랫동안 정비사업은 정보의 접근성과 해석 능력에 따라 결과가 크게 달라지는 시장이었습니다. 같은 구역을 두고도 누군가는 고시문을 해석할 수 있어 기회를 잡았고, 누군가는 정보가 없어 판단을 미뤄야 했습니다.
정비닥터는 이 정보의 비대칭을 해소하기 위해 만들어진 정비사업 특화 프롭테크 플랫폼입니다. 5년 이상 현장을 직접 걸으며 축적한 연구와 데이터를 바탕으로, 사업성 분석·실거래가 흐름·감정평가 추정과 순위·정비사업 요건 검토·고시/공고문까지 한 곳에서 확인할 수 있습니다.
이 매뉴얼은 기능 소개를 넘어, 각 기능을 "언제, 왜, 어떻게" 쓰면 좋은지를 중심으로 정리했습니다. 순서대로 읽으셔도 좋고, 필요한 기능만 골라 보셔도 좋습니다.
정비닥터 기능 맵 — 메인 페이지에서 네 개의 대기능으로 뻗어나가는 구조입니다. ★는 이 매뉴얼의 하이라이트인 AI 기능입니다.
정비사업의 오늘을 한 화면에서 시작하세요
매일 아침 여러 사이트를 돌며 시세와 뉴스를 확인하고 계셨다면, 이제 메인 페이지 하나면 충분합니다.
재개발·재건축 구역의 최신 시세와 총 투자금을 한눈에 확인할 수 있습니다.
구역 소식, 보도자료, 아파트 신고가, 정비사업 관련 영상과 뉴스가 가장 빠르게 업데이트됩니다.
지도 기반으로 각 구역의 위치, 사업 유형, 구역계 범위를 직관적으로 확인해 서울·수도권 전역의 정비사업 현황을 파악할 수 있습니다.
① 재건축·재개발 시세와 총 투자금 ② 정비사업 지도 ③ [도구] 버튼(03장에서 사용)
구역 소식·보도자료·오늘의 신고가 — 정비사업 소식을 가장 빠르게
TIP 관심 구역이 정해져 있다면 지도에서 바로 클릭하세요. 해당 구역의 상세 페이지(04장)로 이동합니다.
"이 구역, 숫자로는 어떨까?"에 답합니다
서울에서 추진 중인 주요 재개발·재건축 사업장 약 240곳을 분석해, 감이 아닌 숫자로 구역을 비교할 수 있습니다.
구역마다 다음 정보를 확인할 수 있습니다.
구역별 기본정보
매물 가격과 프리미엄 (호가에서 추정 감정가를 뺀 웃돈)
총 투자금
평형별 예상 가치
수익률 검토
여러 구역을 놓고 고민 중이라면, 사업성 분석에서 같은 기준으로 나란히 비교해 보는 것부터 시작하세요.
참고로 여기서의 분석은 '구역' 단위 비교입니다. 특정 매물 하나를 샀을 때 얼마가 드는지는 04장의 매물 사업성 분석에서 계산할 수 있습니다.
구역별 세대수·매매가·프리미엄·총 투자금을 한 표에서 비교하고, 59타입·84타입 평형별 예상시세와 수익률까지 확인합니다.
"우리 동네도 재개발이 될 수 있을까?" 몇 번의 클릭이면 확인할 수 있습니다
전문가에게 의뢰해야 알 수 있었던 정량 요건 검토를, 지도 위에서 직접 해볼 수 있습니다.
방법은 간단합니다.
메인 페이지 우측 상단의 [도구] 버튼을 클릭합니다.
[구역 검토]를 누른 뒤, 지도 위에 관심 구역을 직접 설정합니다.
[분석]을 누르면 자동 분석이 시작됩니다.
이때 노후도, 연면적 기준 노후도, 과소필지 비율, 주택 접도율, 호수밀도, 반지하 비율 등을 자동으로 분석해 신속통합기획·모아타운·역세권 장기전세·공공도심복합·민간도심복합까지 모든 방식의 재개발 가능 여부를 검토해 드립니다.
분석이 끝나면 산출된 수치가 서울시 정량적 평가 기준에 맞춰 점수화되어 제공되므로, 우리 동네의 정량 요건 충족 가능성을 구체적인 숫자로 확인할 수 있습니다.
지도에 설정한 구역(우측)과 자동 산출된 검토 결과(좌측) — 정량 점수와 요건별 충족 여부가 한 화면에 나옵니다.
TIP [도구]에는 거리재기와 거리뷰 기능도 함께 있습니다. 현장 답사(임장) 전 동선을 미리 그려보는 데 유용합니다.
구역 정보 전반, 매물 사업성 분석, 감정평가 순위 — 하나의 구역을 끝까지 파고드는 세 가지 도구
메인 페이지에서 특정 구역을 검색하거나 지도에서 클릭하면, 해당 구역의 최근 진행 현황, 토지거래허가, 실거래 및 매물 정보를 AI가 먼저 요약해 알려줍니다. 그 아래에서 시세·실거래·구역 정보부터 침수이력, 주변 신축시세, 대중교통 접근성까지 구역에 관한 모든 정보를 확인할 수 있습니다.
구역 상세 페이지는 위에서 아래로 스크롤하면서 구역의 주요 정보를 순서대로 확인할 수 있게 구성되어 있습니다. 어떤 정보가 어떤 순서로 나오는지는 아래 안내도를 참고하세요.
구역 상세 페이지 안내도 — 스크롤 순서대로 만나는 정보들입니다.
구역 상세 첫 화면(도림1 예시) — 상단의 AI 요약이 진행 단계·토지거래허가·매물·실거래를 먼저 정리해 줍니다.
구역의 전체 그림을 파악했다면, 이제 매물을 볼 차례입니다. 좌측 상단 [매물 정보] 버튼을 클릭하면 구역 내 거래 가능한 매물이 공동주택/비공동주택으로 구분되어 표시됩니다. 단순히 호가만 나열하지 않습니다. 각 물건의 추정 감정가와 프리미엄을 함께 표기하고 실거래가와 비교할 수 있게 해, 지금 나온 매물 가격이 적정한지를 스스로 판단할 수 있도록 설계했습니다.
이어서 매물을 클릭하면 [상세정보], [사업성 분석], [매물 문의] 세 가지 버튼이 나타납니다. [상세정보]에서는 공시가격, 대지지분, 추정 감정가 및 프리미엄 등 물건의 세부 정보를 확인할 수 있고, [매물 문의]로 관심 매물에 대한 문의를 접수할 수 있습니다.
매물 목록 — 공동주택/비공동주택 구분에 추정 감정가·프리미엄이 함께 표기되고, 매물 선택 시 [상세정보]·[사업성분석]·[매물 문의] 버튼이 나타납니다.
이 중 핵심은 [사업성 분석]입니다. 이 매물을 실제로 매수했을 때를 가정해 세 가지 숫자를 계산해 줍니다.
추정 분담금 — 새 아파트를 받기 위해 앞으로 추가로 내야 할 것으로 추정되는 돈
총 투자금 — 매수 금액과 분담금을 합쳐, 이 매물에 들어가는 돈 전부
안전마진 — 총 투자금과 예상 시세의 차이, 즉 기대할 수 있는 이익의 여유분
매물 사업성 분석 — 매물정보와 신청 가능 평형부터 평형별 추정 분담금·총 투자금·예상 시세·안전마진까지 한 화면에서 계산해 줍니다.
※ 매물 단위 사업성 분석은 현재 특정 구역에 한해 제공되며, 대상 구역을 순차적으로 확대해 나갈 예정입니다.
향후 평형 신청에서 가장 중요한 기준 중 하나가 감정평가 순위입니다. 검색창에 주소를 입력하면 해당 물건의 추정 감정가가 구역 내 전체 건축물 중 어느 수준인지 순위로 확인할 수 있어, 원하는 평형의 신청 가능성을 미리 가늠해 볼 수 있습니다.
기존에는 사업시행인가 이후 정식 감정평가가 나오기 전까지 알기 어려웠던 정보를, 정비닥터는 추정 감정가 데이터를 기반으로 미리 보여드립니다.
※ 본 정보는 이해를 돕기 위한 참고 자료로, 사업시행인가 이후 실시되는 정식 감정평가 결과와는 차이가 있을 수 있습니다.
감정평가 순위 검색 — 단지·동·호를 선택하면 추정 감정가와 구역 내 순위, 상위 비율이 분포 그래프와 함께 나옵니다.
정비닥터의 모든 데이터를, 대화 한 번으로
이 매뉴얼에서 딱 하나만 기억하신다면, 이 기능입니다.
구역 상세 페이지 우측 상단의 **[AI에게 묻기]**는 생성형 AI 기반 챗봇 서비스입니다. 정비구역 고시문과 도시정비법 등 법령을 근거로, 구역 내 매물·실거래·사업성을 분석해 답변합니다. 일반 검색이나 범용 챗봇과 달리, 해당 구역의 실제 데이터와 공적 문서를 기반으로 답한다는 점이 가장 큰 차이입니다.
메인 페이지에서 관심 구역을 검색하거나 지도에서 클릭합니다.
구역 상세 페이지 우측 상단의 **[AI에게 묻기]**를 클릭합니다.
궁금한 것을 평소 말하듯 질문하면 됩니다. 용어를 몰라도 괜찮습니다.
"이 구역은 지금 어느 단계까지 진행됐어?"
"최근 실거래 흐름을 요약해 줘."
"지금 나온 매물 중 눈여겨볼 만한 건 뭐야?"
"이 구역의 사업성은 어떻게 평가돼?"
"고시문에서 내가 꼭 알아야 할 내용이 뭐야?"
실제 대화 예시 — "진행단계는?", "이전 실거래 대비 비싼 편이니?" 같은 질문에 매물·감정가·실거래 데이터를 직접 조회해 근거와 함께 답합니다.
TIP 메뉴를 하나씩 뒤지기 전에 AI에게 먼저 물어보세요. 답변을 출발점 삼아 매물 정보·사업성 분석 등 관련 기능으로 이동하면 탐색 시간이 크게 줄어듭니다. AI는 구역 상세의 자동 요약(04장)과 독스의 문서 요약(07장)에도 적용되어 있습니다.
정비사업의 나침반, 주변 시세를 매일 확인하세요
정비사업의 가치는 인근 아파트 시세에 크게 좌우됩니다. 그래서 구역만 볼 것이 아니라, 시장 전체의 흐름을 함께 읽어야 합니다.
서울·경기·인천 전역의 아파트 실거래를 매일 확인할 수 있으며, 실거래뿐 아니라 신고가까지 함께 제공합니다. 정비사업 소유자와 투자자에게 필수적인 시세 파악을 한 화면에서 해결하세요.
아파트 실거래 — 단지별로 타입 최고가 대비 비율, 3개월 거래량, 가격 추이 그래프까지 함께 보여줍니다.
서울·경기·인천 내 모든 사업장의 급매 리스트를 한곳에 정리했습니다. 지역·사업 방식·진행 단계·매매가 필터를 조합하면, 나의 조건에 맞는 급매만 골라 비교 분석할 수 있습니다.
오늘의 급매 — 상단 필터로 지역·사업 방식·진행 단계·가격을 조합하면 조건에 맞는 급매만 추려서 추정 감정가·프리미엄과 함께 비교할 수 있습니다.
TIP 필터를 저장 기준처럼 활용해 보세요. 매일 같은 조건으로 확인하면 시장의 변화가 훨씬 선명하게 보입니다.
흩어진 정비사업 문서, 한 곳에서 AI 요약과 함께
정비사업 문서는 서울시, 국토교통부, 구청 등 여러 기관에 흩어져 있어 필요한 자료 하나를 찾는 데도 상당한 품이 듭니다. 독스는 이 불편을 해결하기 위해 만들어졌습니다.
국토교통부, 한국부동산원, 서울시 등 주요 기관의 정비사업·부동산 관련 문서를 한 곳에 모았습니다.
내용이 어렵거나 방대한 문서는 AI가 핵심을 요약하고 주요 시사점까지 함께 제공해, 문서 해석에 실질적인 도움을 드립니다.
앞으로 서울뿐 아니라 경기·인천의 고시·공고문까지 순차적으로 연동해, 정비사업 관련 모든 문서를 독스에서 통합 확인할 수 있는 환경을 만들어 갑니다.
독스 화면 — 기관별 필터로 국토부·서울시·자치구 등 수천 건의 문서를 골라 볼 수 있고, 각 문서 우측 상단의 AI 버튼으로 요약과 시사점을 확인합니다.
정비닥터는 정비사업 시장의 정보 비대칭을 줄이고, 누구나 정확한 정보를 바탕으로 판단할 수 있는 환경을 만들고자 시작되었습니다.
아직 완성된 플랫폼은 아닙니다. 하지만 사용자 여러분의 경험과 의견을 통해 계속 성장해 나가겠습니다. 정비사업이라는 쉽지 않은 여정 속에서, 정비닥터가 여러분의 방향을 함께 고민하고 판단을 돕는 든든한 기준이 되겠습니다.
여러분의 신뢰에 보답하는 플랫폼이 되겠습니다. 감사합니다.
정비닥터 | www.jbdoctor.com
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재개발·재건축 구역 정보부터 감정가 순위, 예상 분담금, 사업성 분석까지. 흩어진 정비사업 정보를 지도에서 클릭 한 번에 확인하세요.
