남산3구역 신속통합기획 감정가·분담금·사업성

구역 Talk

재건축 시세

자치구	구역	매매가	총투(59)	총투(84)

재개발 시세

자치구	구역	매매가	총투(59)	총투(84)

신규 소식

보도자료

오늘의 신고가

정비사업 분석 리포트

정비사업 분석 영상

정비사업 뉴스

주식회사 정비닥터

대표 오세승 · 사업자등록번호 363-86-04051 · 통신판매업 신고번호 2026-경기김포-6431 · 전화 070-4517-8775 · 호스팅서비스 제공자 Vercel Inc.

경기도 김포시 돌문로 50-20, 502-C20호(사우동, 로얄프라자)

admin@jbdoctor.com

이용약관 개인정보처리방침 위치기반서비스 이용약관

비교

남산3

남산3 AI 요약

10월 26일 기준

25년 7월 10일 연번부여 단계에 들어섰습니다.
구역 단위 토지거래허가 지정은 없지만, 아파트는 토지거래허가 대상입니다.

매물 (1주)

	공동주택	공동주택 외
건수	12건▼ 1	6건보합
최저	5억 9,700만 (1억 136만/평)	11억 3,000만 (7,218만/평)
최고	11억 3,000만	40억 8,000만 (7,934만/평)
평균	7억 1,058만 (9,835만/평)	25억 2,333만 (6,703만/평)

실거래 (최근 2달)

	공동주택	공동주택 외
건수	없음	1건
평균	-	12억 9,000만 (3,993만/평)

▲▼는 지난주 대비 증감 · 괄호는 대지지분 평단가

AI가 수집·분석한 데이터를 기반으로 제공되며, 원천 데이터 및 분석 시점에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.

오늘의 매물

실거래가 정보

최근 3년 거래58건

평균가7억 390만

최고가28억

최저가1억 9,020만

단독/다가구 17|연립/다세대 40|토지 1

전체 거래 내역

연립/다세대(31-2)6억

용산동2가 31-21987년3층2026.10.11

전용 41.0㎡공주가 2.62억8,030만/평 (대지 7.5평)

연립/다세대노블하우스7억 7,000만

용산동2가 1-13202009년1층2026.10.01

전용 51.5㎡공주가 3.62억7,700만/평 (대지 10.0평)

단독/다가구12억 9,000만

용산동2가 5-11921995년2026.09.11

공시지가 569만/㎡3,993만/평 (대지 32.3평)

연립/다세대노블하우스5억 4,000만

용산동2가 1-13202009년3층2026.08.15

전용 53.6㎡공주가 4.62억3,857만/평 (대지 14.0평)

단독/다가구15억

용산동2가 17-31983년2026.07.13

공시지가 618만/㎡4,545만/평 (대지 33.0평)

총 58건 중 5건 표시

출처: 국토부 실거래가

신축 공사 5건

공사 중1건준공 예정

준공3건노후도 반영됨

누적 신축 세대41세대공동주택 기준

지번	용도	세대수	현황
용산동2가 19-4	공동주택	10	착공
용산동2가 5-1179	공동주택	10	허가
용산동2가 5-1171외 3필지	공동주택	10	사용승인
용산동2가 1-1497	자동차관련시설	-	사용승인
용산동2가 31-12외 1필지	공동주택	11	사용승인

신축은 노후·불량건축물 비율을 낮춰 정비구역 요건에 불리하게 작용하고, 공사 중인 건물은 준공 시 조합원이 늘어 지분이 희석됩니다. 허가일 최근 2년, 같은 지번은 최신 1건만 표시하며, 현황은 사용승인·착공·허가 순으로 판정합니다. 건축물 소재지가 구역 밖인 인허가는 제외합니다.

출처: 국토부 건축인허가

기본정보

사업 방식신속통합기획

위치서울 용산구

사업 면적4.27만㎡

토지등소유자 수 (추정)471명

규제지역투기과열지구2017.08.02 지정조정대상지역2016.11.03 지정토지거래허가구역2025.03.24 지정아파트

용도지역

제1종일반주거지역4.28만㎡ (100%)

자연녹지지역4㎡ (0%)

구역현황

공동주택188세대 (39.9%)

공동주택 외283개 (60.1%)

단독152개 (32.3%)· 평균 대지 30.3평

다가구50개 (10.6%)· 평균 대지 32.2평

근생81개 (17.2%)· 평균 대지 45.8평

구역 대지 구성

공동주택 대지1,764평 (15.4%)

공동주택 외 대지8,791평 (76.6%)

기타(도로·빈 대지 등)928평 (8.1%)

출처: 서울시 도시계획포털·정보몽땅, 정비닥터 보정

추진경과

2/16

연번준비
연번부여2025.07.10
3
후보지 선정준비중
4
정비계획 수립
5
정비계획 공람
6
정비구역 지정
7
추진위원회
8
조합설립인가
9
시공사 선정
10
통합심의
11
사업시행인가
12
감정평가
13
관리처분인가
14
이주/철거
15
착공
16
분양

출처: 서울시 도시계획포털·정보몽땅, 정비닥터 보정

구역 Docs

용산구 용산동2가 17-7번지 일대 주택재개발사업 추진을 위한 동의서 번호부여 요청 구역 공개2025-07-10 · 정비사업추진

구역 검토(신속통합기획)

적정

정량 점수87/100

필수요건 충족 + 노후도(동수) 75% 이상

필수요건

노후도 (동수)83.7%/ 60% 이상

50/50점

구역면적42,757m²/ 10,000m² 이상

선택요건 (4개 충족)

노후도 (연면적)72.6%/ 60% 이상

8/10점

과소필지37.9%/ 40% 이상

5/10점

주택접도율26.1%/ 40% 이하

8/10점

호수밀도81.2호/ha/ 60호/ha 이상

10/10점

반지하51.2%/ 50% 이상

6/10점

정량 지표

과소필지37.9%(133/351)

접도율26.1%(74/283)

호수밀도81.2 호/ha(347동)

반지하51.2%(145/283)

출처: 국토부 공간정보·건축물대장, 정비닥터 보정

침수 이력

침수 이력 없음

주변 신축 시세

같은 자치구 · 구역 반경 3km · 준공 10년 이내 아파트 · 가까운 순

용산롯데캐슬센터포레

용산구 효창동2019년478세대1.7km

59㎡21.85억

84㎡25.95억

용산데시앙포레

용산구 효창동2022년384세대1.8km

59㎡19.00억

84㎡20.50억

주변 학군

통학구역 2곳

서울 용암초55%
서울 후암초46%

학군 경계 지도 표시

학급당 학생 수

서울용암초등학교배정 가능공립 · 203m12.4명가장 가까움
서울삼광초등학교공립 · 660m17.7명
서울후암초등학교배정 가능공립 · 705m15.3명

2025년 공시 기준 · 거리는 구역 경계 기준

대중교통 접근성

구역 중심 기준

녹사평(용산구청)6호선도보 18분 · 1086m

도보 5분도보 10분도보 20분

녹사평(용산구청)6호선도보 18분 · 1086m
숙대입구(갈월)4호선도보 19분 · 1114m

출처: 국토부 버스정류장·도시철도역사

주변 상권

해밀톤 쇼핑몰쇼핑센터 · 1.3km · 도보 22분
롯데쇼핑(주)롯데슈퍼원효로점복합쇼핑몰 · 1.7km · 도보 28분
신세계백화점백화점 · 1.9km · 도보 31분
롯데아울렛 서울역점쇼핑센터 · 1.9km · 도보 31분
롯데아울렛 서울역점쇼핑센터 · 1.9km · 도보 31분

남산3구역 정비사업