불광5구역 재개발(주택정비형) 감정가·분담금·사업성

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주식회사 정비닥터

대표 오세승 · 사업자등록번호 363-86-04051 · 통신판매업 신고번호 2026-경기김포-6431 · 전화 070-4517-8775 · 호스팅서비스 제공자 Vercel Inc.

경기도 김포시 돌문로 50-20, 502-C20호(사우동, 로얄프라자)

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비교

불광5

시공사: GS건설

불광5 AI 요약

10월 26일 기준

25년 9월 5일 이주/철거 단계에 들어섰습니다.
최근 두 달간 실거래가 없습니다.
구역 단위 토지거래허가 지정은 없지만, 관리처분인가 이후라 빌라·단독·토지도 새 아파트를 받을 입주권이 넘어오는 거래면 토지거래허가 대상입니다.

매물 (1주)

	공동주택	공동주택 외
건수	없음보합	7건▲ 1
최저	-	9억 6,700만
최고	-	11억 2,000만
평균	-	10억 7,679만 (2,183만/평)

▲▼는 지난주 대비 증감 · 괄호는 대지지분 평단가

AI가 수집·분석한 데이터를 기반으로 제공되며, 원천 데이터 및 분석 시점에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.

오늘의 매물

2026년도 예상 시세

추정

59㎡

16.00억

84㎡

18.91억

실거래가 정보

최근 3년 거래158건

평균가6억 4,428만

최고가11억 9,700만

최저가5,000만

단독/다가구 27|연립/다세대 123|토지 8

전체 거래 내역

단독/다가구11억 5,300만

불광동 239-461994년2026.06.05

공시지가 370만/㎡3,497만/평 (대지 33.0평)

연립/다세대(245-70)7억 5,500만

불광동 245-701991년1층2026.05.19

전용 35.8㎡공주가 2.12억8,654만/평 (대지 8.7평)

연립/다세대한창주택(264-14)10억 6,950만

불광동 264-141985년3층2026.05.15

전용 90.6㎡공주가 4.83억4,865만/평 (대지 22.0평)

연립/다세대초원그린빌라8억 3,400만

불광동 245-871997년지하1층2026.03.13

전용 54.9㎡공주가 2.6억7,627만/평 (대지 10.9평)

연립/다세대(272-39)6억 4,800만

불광동 272-391993년2층2026.01.29

전용 32.7㎡공주가 1.55억10,542만/평 (대지 6.1평)

총 158건 중 5건 표시

출처: 국토부 실거래가

정비사업 분석 리포트

불광5구역 정비계획 변경고시(은광교회 제척)로 사업성 대폭 향상... 올 9월 이주예정

불광5구역은 3,6호선 불광역과 6호선 독바위역 역세권에 위치해있다. 24년 11월 관리처분인가고시가 난 해...

기본정보

사업 방식재개발(주택정비형)

위치서울 은평구

사업 면적11.61만㎡

조합원 수1,512명

규제지역투기과열지구2025.10.16 지정조정대상지역2025.10.16 지정토지거래허가구역2025.10.20 지정아파트·입주권

용도지역

제2종일반주거지역10.33만㎡ (88.9%)

제1종일반주거지역7,604㎡ (6.5%)

제2종일반주거지역(7층)5,318㎡ (4.6%)

구역현황

공동주택1,196세대 (75%)

공동주택 외380개 (23.8%)

단독229개 (14.4%)· 평균 대지 44.3평

다가구77개 (4.8%)· 평균 대지 46.2평

근생74개 (4.6%)· 평균 대지 62.1평

토지19개 (1.2%)

구역 대지 구성

공동주택 대지12,422평 (35.7%)

공동주택 외 대지15,905평 (45.8%)

기타(도로·빈 대지 등)6,434평 (18.5%)

출처: 서울시 도시계획포털·정보몽땅, 정비닥터 보정

추진경과

11/13

정비계획 수립
정비계획 공람2006.09.19
정비구역 지정2008.12.18
추진위원회2005.02.06
조합설립인가2010.11.19
시공사 선정GS건설 · 2022.02
통합심의
사업시행인가2021.09.23
감정평가
관리처분인가2024.11.28
이주/철거2025.09.05
12
착공준비중
13
분양

출처: 서울시 도시계획포털·정보몽땅, 정비닥터 보정

구역 Docs

불광제5주택정비형 재개발사업 정비계획(경미한)변경 및 지형도면 고시2026-05-28 · 구청고시정보 불광5구역,3·6호선역세권에2,425세대대단지공급급물살2025-12-05 · 서울시 공보·보도자료 불광제5주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(변경), 독바위 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면 고시2025-03-27 · 서울시 고시

공급계획

총 공급세대2,406세대

조합원 분양(조합원 수 기준)1,512세대

일반분양502세대

임대392세대

예상 일반분양 비율(조합원 수 기준)33.2%

분양(84%)

총 세대2,014

60m² 이하777

60~85m²1,131

85m² 초과106

임대(16%)

총 세대392

60m² 이하392

출처: 서울시 도시계획포털·정보몽땅, 정비닥터 보정

토지이용계획도

대상지 정비요건(재개발(주택정비형))

노후도	94.8%
노후 연면적	83.5%
과소필지	26.6%
접도율	16.0%
호수밀도	69.6호/ha
반지하 비율	58.0%

출처: 국토부 공간정보·건축물대장, 정비닥터 보정

침수 이력

2022년지도 표시

침수 건물(동)

그중 반지하(동)

0.3m

최대 침수심

주변 신축 시세

같은 자치구 · 구역 반경 2km · 준공 10년 이내 아파트 · 가까운 순

불광롯데캐슬

은평구 불광동2018년588세대90m

59㎡11.48억

84㎡13.78억

래미안베라힐즈

은평구 녹번동2019년1,305세대1.0km

59㎡13.22억

84㎡15.11억

힐스테이트녹번

은평구 녹번동2019년952세대1.2km

59㎡13.37억

84㎡15.54억

주변 학군

통학구역 2곳

서울 불광초87%
서울 수리초13%

학군 경계 지도 표시

학급당 학생 수

서울불광초등학교배정 가능공립 · 8m19.0명가장 가까움
서울대은초등학교공립 · 232m12.2명
서울수리초등학교배정 가능공립 · 377m15.7명

2025년 공시 기준 · 거리는 구역 경계 기준

대중교통 접근성

구역 중심 기준

불광6호선도보 7분 · 427m

도보 5분도보 10분도보 20분

불광6호선도보 7분 · 427m
독바위6호선도보 8분 · 464m
불광3호선도보 8분 · 499m
연신내3호선도보 17분 · 1012m
연신내6호선도보 17분 · 1013m

출처: 국토부 버스정류장·도시철도역사

주변 상권

대호프라자상가복합쇼핑몰 · 183m · 도보 3분
본바움병원병원 · 432m · 도보 7분
의료법인 성누가의료재단 성누가병원병원 · 457m · 도보 8분
팜스퀘어쇼핑센터 · 567m · 도보 9분
엔씨백화점 불광점쇼핑센터 · 567m · 도보 9분

조합·추진위 사무실

주소서울특별시 은평구 불광로 102 (불광동)

전화02-358-5860

불광5구역 정비사업