민간복합개발(신탁방식), 진짜 우리에게 이득일까요? 용적률을 높여 준다는 말에 혹하기 쉽지만, 실제 소유주에게 남는 '알짜배기 이익'이 얼마인지 반드시 따져봐야 합니다. 한눈에 보는 핵심 3줄 요약 용적률 500%의 함정 : 늘어난 용적률의 절반은 공공에 내놓아야 합니다 (공공기여/기부채납). 비싼 신탁 수수료 : 소유주 1인당 약 6,000만 원 수준의 신탁 수수료가 추가 부담될 수 있습니다. 1인당 1주택 원칙 : 집이나 땅을 여러 채 갖고 있어도 새 아파트는 딱 1채만 받습니다. 소유주가 꼭 알아야 할 3대 체크포인트 ① 용적률 500%? 다 우리 집이 아닙니다! 원래 190% 지을 수 있던 땅을 혜택받아 500%까지 늘려주지만, 늘어난 310%는 공공과 반반(5:5) 나누어야 합니다. 실제 소유주 몫: 345% (기본 190% + 추가 몫 155%) 여기에 세대당 약 0.9평(3㎡)의 땅(공공부지)도 별도로 제출해야합니다. ② 2,000세대 기준, 신탁 수수료만 '600억 원'? 총사업비 3조 원 기준, 신탁회사 수수료(1.5~2.0%)는 450억 ~ 600억 원에 성공보수(포함될수도있음) 달합니다. 전체 2,000세대 중 실제 비용을 부담하는 기존 소유주가 1,000명이라면? 소유주 1명당 약 6,000만 원의 신탁 수수료를 '공사비와 별도로' 내는 셈입니다. 여기에 전체 세대의 10~15%를 공공임대주택으로 제출해야 하는 부담까지 더해집니다. ③ 집/땅이 여러 채 있어도 새 아파트는 '딱 1채'! 구역 안에 집을 2채 보유하거나 집 1채 + 토지 1필지를 갖고 있어도, 현행법상 원칙적으로 새 아파트는 1채만 분양받습니다. 최종 결론: 소유주의 핵심 질문 "겉으로는 용적률을 높여 크게 짓는 것 같지만, 신탁 수수료 + 땅 기부 + 임대주택 주고 (성공보수)나면 정작 소유주에게 남는 진짜 이익은 얼마입니까?" 겉으로 보이는 숫자에 속지 않고, '소유주 1인당 실제 분담금이 얼마인가'를 투명하게 따져보는 것이 가장 중요합니다
